2026년 부동산 정책 변화와 지방에도 존재하는 ‘우량주’ 이야기
최근 유튜브 채널 **너나위(TV 계열)**에서
👉 2026년을 전후로 달라지는 부동산 정책과
👉 지방 부동산 시장에 대한 오해를 함께 짚는 영상이 올라왔다.
많은 사람들이 “지방은 계속 떨어지기만 한다”고 생각하지만,
영상에서는 지방에도 이미 2021년 전고점을 돌파한 아파트와 도시가 존재한다는 점을 강조한다.
📌 영상 핵심 요약
1️⃣ 2026년, 주택담보대출은 ‘더 빌리기 어려운 구조’로
- 은행의 주담대 위험가중치 하한선이
15% → 20%로 상향 예정 - 의미:
👉 은행 입장에서 주택담보대출이 “위험한 상품”이 됨
👉 대출을 많이 해주기 어려워짐
✔️ 기존처럼 **수요자(LTV 등)**만 조이는 방식이 아니라
✔️ 공급자(은행) 쪽에서도 대출 매력이 줄어드는 구조
→ 결과적으로 시장으로 들어오는 유동성 감소
2️⃣ 자금출처 조사, 더 촘촘해진다
규제지역에서 6억 초과 주택 매입 시
자금조달계획서 검증 강화:
- 가상자산(코인) 매각 대금 항목 추가
- 증여·상속세 신고 여부 확인
- 지인·부모 차입금 → 차용증 + 이자 지급 내역 필수, 원금상환 계획서 등
✔️ 불투명한 자금으로 집 사는 것 거의 불가능
✔️ 실수요자라 하더라도 사전 준비 없으면 리스크 큼
다만,
👉 이미 시행 중이던 제도를 “강화”하는 수준이라
👉 시장 전체 수요를 급감시킬 정도의 영향은 제한적
3️⃣ 다주택자 양도세 중과 유예, 종료 가능성 ↑
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료일: 5월 9일
- 아직 공식 발표는 없지만
👉 시장에서는 종료 가능성이 높다는 해석이 우세
만약 종료된다면:
- 2주택자: 최대 65%
- 3주택자 이상: 지방세 포함 최대 82.5% 과세
👉 사실상 “팔지 말라”는 구조
👉 결과적으로 매물 감소 가능성 큼
과거(2018년/4월1일)에도
다주택자 양도세 중과 시행 직후
➡️ 매물 급감
➡️ 이후 가격 급등 사례 존재
4️⃣ 진짜 중요한 정책: 지방 주택 수요 확충 3종 패키지
정부가 밝힌 지방 부동산 활성화 정책 핵심 3가지
- 인구감소지역 주택 매입 시
- 종부세 합산 배제
- 양도세 중과 배제
- 지방 분양주택 환매 보증
- 분양 후 가격 하락 시
👉 공공이 다시 매입해주는 구조
- 분양 후 가격 하락 시
- 지방 정비사업(재개발·재건축) 지원 확대
- 절차·금융·사업성 기준 완화
👉 단기적으로는 지방 시장 활성화 효과 기대
5️⃣ “지방은 다 죽었다”는 말은 사실이 아니다
영상에서 가장 인상 깊었던 부분은 이 대목이다.
“지방에도 우량주가 있습니다.”
- 이미 2021년 전고점을 회복 + 돌파한
- 지방 도시
- 아파트 단지 존재
- 왜 먼저 올랐나?
👉 사람들이 실제로 살고 싶어하는 입지
👉 대체 불가능한 생활 인프라
✔️ 지방이라고 다 같은 지방이 아님
✔️ 우량주 vs 비우량주 구분이 핵심
🧠 내 말로 해석해보면
이 영상의 본질은 단순한 정책 설명이 아니라
👉 **“앞으로 시장이 왜 불안해질 수 있는가”**에 대한 경고다.
- 신규 입주 물량은 2026~2028년에 급감
- 토지거래허가제 + 양도세 중과 가능성
→ 기존 매물도 감소 - 전세·월세 매물까지 줄어드는 상황
👉 매매 + 전월세가 동시에 부족한 시장
이런 환경에서는
- 실수요자가 몰릴 경우 가격이 쉽게 흔들릴 수 있고
- 반대로, 준비 없이 들어가면 부담도 커진다.
특히 지방은
- 구조적으로 인구 감소 리스크는 여전하지만
- ‘옥석을 가릴 수 있는 실수요자’에게는 기회가 될 수 있다.
결국 중요한 건
❌ “지방이냐 수도권이냐”가 아니라
✅ 어디가 사람들이 끝까지 살고 싶어하는 곳인가다.
🔎 출처
- 유튜브: 너나위 TV
- 영상 내용 기반 개인 요약 및 해석
(투자 권유 아님, 개인 기록 목적)