26.2.8 다주택자 양도세 중과유예 5월 9일 종료, 5월 10일부터 벌어질 일

 

📌 1. 이번 이슈의 핵심 한 줄

“다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일 종료 확정 → 단기 매물 증가는 가능하지만, 구조적 급락은 어려운 시장”

📌 2. 양도세 중과 유예 종료, 정확히 무슨 뜻?

• 적용 대상
  • 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자
  • 서울 전역 + 과천 + 일부 경기 지역
• 5월 9일 이전
  • 기본세율(6~45%) 적용
  • 장기보유특별공제 적용 가능
• 5월 10일 이후
  • 중과세율 적용 (26~65%)
  • 장기보유특별공제 배제

💰 실제 세금 차이 예시

• 5억에 사서 20억에 매도 (차익 15억)
  • 중과 전: 약 5.2억 세금
  • 중과 후: 약 9.9억 세금
    👉 “차익의 절반 이상을 세금으로 냄”

📌 3. 그래서 지금 시장에서 벌어지는 일

① 강남·한강벨트

• 매물 확실히 증가
  • 강남·서초·송파·성동·광진: 5~10% 이상 매물 증가
• 이유:
  • 차익이 큰 지역일수록 중과 영향이 큼
  • “지금 팔지 않으면 세금 폭탄” 심리

② 비강남·비핵심지

• 매물 오히려 감소
  • 금천·강북·성북 등
• 이유:
  • 가격 상승폭이 작아 “세금 감수하고 팔 이유가 적음”
  • 매도해도 잘 안 팔릴 가능성

📌 4. 정부가 이 정책을 꺼낸 진짜 이유 (중요)

월부 측 핵심 분석 👇

1. 매물 실종
   • 토지거래허가구역 + 실거주 의무 → 거래 급감
2. 입주 물량 부족
   • 2026년 서울 입주 예정: 약 1.5만 세대
   • 적정 수요: 연 4~4.5만 세대
3. 전세 불안 → 매매 자극
   • 새 아파트 공급 부족 → 전세가 상승
   • 전세 불안이 매매가 하방을 받침

👉 정부 목표:
“가격을 잡기 위해 ‘새 공급’ 대신 ‘기존 매물’을 시장에 나오게 하자”

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📌 5. 과거 사례로 본 향후 시나리오 (2018년 사례) 당시 흐름

1. 중과 예고
   • 매도세 급증 → 단기 가격 조정
2. 안 팔리면 매물 회수
   • 매물 감소 → 매수세 폭발
3. 가격 재상승
4. 정부, 보유세 카드 추가

📌 중요한 차이점

• 2018~19년: 헬리오시티·미사신도시 등 대규모 입주
• 지금: 입주 물량 없음

👉 그래서 지금은 장기 하락이 아니라 ‘조정 가능성’

📌 6. 5월 10일 이후 예상되는 시장

✔️ 가능성 높은 시나리오

• ① 5월 9일 전까지
  • 급매 성격 매물 일부 출현
  • 가격 소폭 조정
• ② 5월 이후
  • 매물 소화 안 되면 다시 회수
  • 공급 부족 구조 → 급락 어려움

👉 결론:
“조정은 가능, 폭락은 구조적으로 어려움”

📌 7. 실수요·보유자별 전략 요약

🏠 1주택 실거주 예정자

• ✔️ 기회 구간
• 세금 이슈로 나온 급매를 선별적으로 접근
• 단, 단기 시세보다 10년 보유 관점

🏢 다주택자

• ✔️ 세금 계산이 최우선
• 중과 전·후 세금 차이 반드시 비교
• 감정적 던지기 ❌

🧾 전월세 거주자

• ⚠️ 주의
• 집주인의 실거주 전환 리스크
• “준비 없는 전월세”가 가장 위험

📌 8. 월부가 강조한 최종 메시지 (핵심 철학)

“세금 정책은 단기 파도,
진짜 방향은 유동성과 공급이라는 바다다.”

• 세금 규제 → 일시적 영향
• 장기 가격 결정 요인:
  • 통화량
  • 공급 부족
  • 입지 수요

📌 한 줄 결론

5월 9일 전후는 ‘공포 구간’이 아니라
👉 ‘정리하는 사람과 준비하는 사람을 가르는 구간’