2026. 2. 20. 구해줘월부 Live I 실시간 재테크 상담

 

부산 갈아타기 상담 사례입니다.

👉 핵심은
“지금 팔고 전세로 갈 것인가 vs 보유·상급지 갈아탈 것인가” 입니다.

아래에 핵심 요약 + 해석 + 전략 포인트 정리해 드리겠습니다.

 

📌 1️⃣ 사연 핵심 정리

🔹 현재 상황

• 부산 거주
• 현재 집 시세 8.5억 (9.6억에 매수)
• 고점 대비 -1억 수준
• 대출 3.9억
• 월 저축 500만 원 이상 (고소득 맞벌이)
• 과거 상승장 경험 有 (3억 → 7.5억 성공 경험)

🔹 고민

• “지금이 고점 같음”
• 팔고 전세 → 하락장 때 대장아파트 매수?
• 아니면 그냥 보유?

 

📌 2️⃣ 방송 핵심 결론

❌ 팔지 마라
⭕ 보유 or 상급지 갈아타기

 

📌 3️⃣ 왜 “이제 시작”이라고 보는가?

① 대장 아파트가 먼저 오른다

• 부산 대장 단지(해운대·사직 등) 고점 근접
• 과거 서울도 동일 패턴:
  • 압구정·반포 먼저 상승
  • 그 다음 주변 확산

👉 대장 고점 근접 = 상승 후반이 아니라 상승 초입 가능성

 

② 부산은 아직 전고점 미회복 단지 많음

• 대장 일부만 고점 접근
• 대부분 단지는 전고점 미돌파
• 구조적으로 “아직 덜 오른 상태”

 

③ 공급 감소 + 전세 상승

중요한 부분 👇

• 부산은 과거 10년 공급 많았음
• 최근 입주 감소
• 전세가 상승 시작

👉 지방은 “공급 사이클” 영향이 매우 큼

 

④ 화폐가치 하락 논리

유튜버 핵심 주장:

자산이 오르는 게 아니라
화폐가치가 떨어지는 것

장기적으로 통화량 증가 → 자산 우상향

(단기 조정은 있어도 구조적 하락은 제한적이라는 논리)

 

📌 4️⃣ 가장 중요한 포인트

이 상담의 본질은 이거입니다:

❗ “베스트 시나리오를 기다리지 말라”

사연자는:

• 다음 하락장에서 대장 매수 계획

전문가 반박:

• 다음 하락장이
  • 지금 가격보다 낮을지?
  • 오히려 더 비쌀지?
  • 아무도 모른다

👉 타이밍 매매 리스크가 큼

 

📌 5️⃣ 전략 선택지 분석

① 팔고 전세 → 하락 대기

✔ 장점

• 리스크 최소화 느낌
• 심리적 안정

❌ 리스크

• 다음 하락장이 지금보다 비싸면?
• 대장과 가격 격차 더 벌어지면?
• 상승 놓칠 가능성

→ “타이밍 베팅 전략”

 

② 그냥 보유

✔ 가장 안정적
✔ 이미 좋은 단지
✔ 부산 8억대면 상급지

→ 확률적으로 안전한 선택

 

③ 지금 상급지로 갈아타기 (전문가가 선호)

✔ 지금 둘 다 저평가 구간
✔ 상승장에서 격차 벌어질 가능성
✔ 자산 레벨업

❗ 단, 대출 감당 가능해야

 

📌 6️⃣ 이 방송의 진짜 메시지

“지방이라고 무조건 약세가 아니다”

“좋은 자산은 결국 먼저 오른다”

그리고

“타이밍 맞추려 하지 말고
확률 높은 쪽에 서라”

 

📌 7️⃣ 제 해석 (최근 6개월 흐름 기준 종합)

부산은 현재:

• 입주 감소 구간 진입
• 전세가 상승 전환
• 대장 단지 반등 선행
• 거래량 점진적 회복

👉 전형적인 초기 회복 패턴

하지만 주의할 점:

• 부산은 서울처럼 수요 폭발형 도시 아님
• “좋은 단지 vs 아닌 단지” 차이 매우 큼
• 양극화 심함

 

📌 8️⃣ 한 줄 결론

지금은 “팔아서 쉬는 구간”이 아니라
“자산을 지키거나 업그레이드할 구간”

 

📊 부산 2026~2028 공급 사이클 분석 깊게 들어가 보겠습니다.

 

(※ 수치는 최근 공개된 입주 예정 물량 기준 정리 + 흐름 중심 분석입니다.)

📌 1️⃣ 부산 공급 사이클 큰 흐름

부산은 지난 10년 동안:

✔ 2015~2023년 → 공급 많았던 시기
✔ 2024~2025년 → 감소 시작
✔ 2026~2028년 → 본격 공급 절벽 구간

📊 2️⃣ 연도별 입주 물량 흐름

(대략적인 범위 정리)

연도입주 물량평가

2020	약 3만 세대	과공급
2021	약 2.8만 세대	많음
2022	약 2.5만 세대	여전히 많음
2023	약 2.3만 세대	부담 지속
2024	약 1.8만 세대	감소 시작
2025	약 1.5만 세대	평균 이하
2026	약 1.2만 세대	공급 부족 시작
2027	약 1만 세대 전후	공급 절벽
2028	1만 세대 미만 가능성	구조적 부족

👉 부산 적정 수요는 연 1.5~1.7만 세대 수준으로 추정됩니다.

즉,

• 2020~2023 = 수요보다 많았음
• 2026~2028 = 수요보다 적음

📌 3️⃣ 왜 2026~2028이 중요하냐면

① 전세가가 먼저 반응

지방은 서울보다 공급 영향이 큽니다.

공급 감소 →
전세 물량 부족 →
전세가 상승 →
매매가 밀어올림

이미 부산은 2024~2025 들어 전세가 반등 시작했습니다.

이건 “선행 신호”입니다.

② 분양 감소 → 3년 뒤 공급 더 감소

2022~2024년 분양 시장 침체

→ 착공 감소
→ 3~4년 뒤 입주 물량 급감

즉, 2027~2028은 더 줄 가능성 높습니다.

📌 4️⃣ 지역별 영향 차이

부산은 양극화 도시입니다.

🔹 동부산 (해운대·수영·동래·연제)

• 공급 적음
• 수요 꾸준
• 가격 탄력성 큼

🔹 서부산 (사상·강서 일부)

• 산업단지 중심
• 공급 영향 크게 받음
• 상승 속도 느림

👉 공급 감소 국면에서는
“좋은 동네가 먼저 반응”합니다.

📌 5️⃣ 사이클상 지금 위치는?

공급 사이클 기준:

 

 

과공급 → 가격 하락 → 공급 감소 → 전세 상승 → 매매 상승 초입

 

부산은 현재:

✔ 전세 상승 시작
✔ 대장 단지 선반등
✔ 거래량 회복 초입

→ 전형적인 초기 회복 국면

📌 6️⃣ 리스크 요인도 봐야 합니다

❗ 1. 인구 감소

부산은 인구 순감소 도시입니다.

하지만 중요한 건:

• 전체 인구 감소
• 그러나 좋은 지역 쏠림은 강화

즉, “전체 하락”이 아니라
“선별적 상승”

❗ 2. 경기 침체

지방은 경기 민감도 높음
금리 급등 시 타격 큼

📌 7️⃣ 2026~2028 시나리오 3가지

🔵 시나리오 A (확률 높음)

• 전세 상승 지속
• 준대장까지 확산
• 2027년 전고점 회복

🟡 시나리오 B

• 박스권 1~2년
• 2027 이후 상승

🔴 시나리오 C

• 경기 급침체
• 단기 조정

하지만 공급 구조상
장기 하락 가능성은 낮음

📌 8️⃣ 전략적 시사점

✔ 지금은 “공급 감소 초입”
✔ 아직 대중 심리는 불안
✔ 대장만 움직이는 구간

이럴 때는

“보유 유지 or 상급지 이동”
“매도 후 대기 전략은 확률 낮음”

📌 9️⃣ 한 줄 결론

2026~2028은 부산에 구조적으로 유리한 공급 구간

특히
해운대·수영·동래 쪽은
공급 감소 수혜가 클 가능성 높습니다.