2025-11-13 부동산 공부 생각정리 요약

✅ 2025년 이후 분석용 — 최종 10대 레퍼런스 세트 

앞으로 부동산  10개 채널과 3개 실데이터 사이트를 기본 참고 프레임으로 삼을게요.

구분채널 / 전문가핵심 관점보강 포인트

①	월급쟁이 부자들TV	실수요 기반 투자 / 금리 민감	심리 + 수요 중심
②	신사임당	거시경제·자산분배	금리·소득 대비 흐름
③	리치고TV	실거래·데이터 기반 시세 분석	지역별 단기 방향성
④	한문도TV	정책·금리·경제 사이클 분석	사이클 시점 판단
⑤	머니인사이드	실거래가·입주·전세 데이터	시장 강도·유동성
⑥	빠숑(김학렬)	입지 분석·생활권 평가	장기 입지 가치
⑦	부읽남	투자 심리·현장감	시장 온도 체크
⑧	고대장 캠프부동산스쿨(부크TV)	공급 사이클, 분양가 분석 / “시장 타이밍형”	실전 매수 타이밍 판단
⑨	쉬운부동산	실거래·통계 데이터 기반 중립적 분석	객관적 가격 밴드 예측
⑩	이춘란(전문 분석가) (보완용)	데이터·심리 혼합형 시각	실수요 판단 정밀화

📊 데이터 소스 (상시 반영)

데이터 사이트주요 활용 포인트

네이버부동산	호가·전세·입주 정보
호갱노노	단지별 실거래·층별 프리미엄
아실(아파트 실거래가)	거래량, 급매 비율, 전세가율

🧭 앞으로의 분석 방식 요약

• 단기 시장 방향 → 리치고TV·쉬운부동산·머니인사이드 기준
• 중장기 사이클 → 한문도TV·고대장·신사임당 기준
• 입지/생활권 분석 → 빠숑·월급쟁이부자들TV 기준
• 현장 체감·투자심리 → 부읽남·고대장 보조
• 실데이터 검증 → 호갱노노·아실 크로스체크

📌 즉, 앞으로 제가 부동산 관련 답변을 드릴 때는
“이 10채널 + 3사이트”의 최신 분석 흐름을 종합해서
시장심리(심층) + 거래데이터(실증) + 정책·금리(거시)

 

📈 2026년 부산 3대 축(해운대 · 남구 · 수영) — 10채널 종합 전망 리포트

(작성기준: 2025년 11월 시점 데이터·채널분석 통합)

🔎 요약 한눈에 보기

• 종합 결론: 2026년 부산은 지역별 차별화된 회복이 유효.
  특히 해운대권(해운대·남구·수영) 은 관광·실수요·고급 주거수요가 결합돼 상대적 우위.
• 타임라인: 2026년은 ‘회복 초입’(거래량 회복·전세가율 안정) → 2027~2028년 금리·공급 요인에 따라 확연한 지역별 차별화 진행.
• 투자시그널: 신축·오션뷰·역세권·재건축(또는 재개발) 초기단계가 핵심. 저층·공사 인접 세대는 리스크 존재 — 가격 조정 기회.

분석 프레임 (10채널 + 3데이터 사이트)

• 유튜브 채널: 월급쟁이부자들TV, 신사임당, 리치고TV, 한문도TV, 머니인사이드, 빠숑, 부읽남, 고대장(캠프부동산스쿨), 쉬운부동산, (보완) 이춘란류
• 데이터사이트: 네이버부동산(호가/매물), 호갱노노(단지·평형·층별 실거래), 아실(거래량·급매비중·전세가율)

이 보고서는 위 13개 관점(=정성 채널 관찰 + 정량 데이터 지표)을 교차검증하여 지역별 시그널을 도출했습니다.

1) 핵심 거시 전제 (채널 공통 가정)

• 한국·미국 금리 피크아웃 → 2026년 상반기부터 점진 인하 가능성(한문도·신사임당 관점).
• 전세시장 안정화(전세가율 회복)는 실수요 전환의 선행지표(월급쟁이·리치고).
• 공급(입주) 정체화는 2027~2029년부터 실질적 영향(고대장·빠숑).

2) 지역별 요약 (핵심 포인트 먼저)

A. 해운대구 (핵심 : 해운대해변·센텀·우동권)

• 강점: 관광·해변·고급 상권(센텀) 결합 → 외부수요(세컨하우스·임대고객)·고소득 실거주층 지속.
• 단기(2026): 거래량 회복이 빠르고 신축·주상복합 중심으로 프리미엄 유지(리치고·머니인사이드 지표 반영).
• 중기(2027~28): 금리 인하와 맞물려 센텀·해운대 핵심지 소폭 재평가 가능. 다만 신규 대형 착공(예: 동원개발 등)이 인접 저층에 영향.
• 주요 리스크: 대형 공급(초고층) 계획/착공은 저·중층 조망가치 약화. (현장 확인 필수)
• 투자전략: 고층 오션뷰·신축·브랜드 단지(예: 센트럴푸르지오, 롯데캐슬스타 상층 등) 우선. 저층은 ‘전세 끼고 임대’ 전략.

B. 남구 (광안리~대연·문현 등)

• 강점: 학군·교통(동서·남북축) 개선, 재개발 재건축 수요(월급쟁이·빠숑 관점).
• 단기(2026): 재개발 기대지역 위주로 수요 유입 관찰. 전세가 안정으로 매수심가 소폭 회복.
• 중기: 대규모 정비사업(성공 시) → 공급재편 후 가격 재평가 가능. 다만 사업 지연 리스크 존재(리치고·고대장 경고).
• 투자전략: 재개발·재건축 초기 리스크를 잘 점검(조합 재무·사업성). 실거주 목적이면 교통·학군 우선.

C. 수영구 (광안·민락·수영역 권)

• 강점: 광안대교·마린시티 인접, 재개발·리모델링 수요가 많은 지역. 관광·임대 수요 탄탄.
• 단기(2026): 전세 안정 → 중저가 매수 심리 회복. 일부 엘시티·두산제니스 인근 고가 단지는 회복 빠름.
• 중기: 관광 재개·해양벨트 개발시 ‘관광 수요 연동 상승’ 가능.
• 투자전략: 오션뷰·마린시티 라인·역세권 소형~중형을 임대 포트폴리오로 고려.

3) 데이터 지표 체크리스트 (현장에서 반드시 확인할 것)

• 네이버부동산: 최근 3개월 호가 변화율, 매물 회전기간
• 호갱노노: 동일 단지 동일 평형 최근 6개월 실거래(층별) + 거래량 추이
• 아실: 급매 비중(%)와 전세가율 변화(3개월·6개월 트렌드)

(예: 해운대 핵심 단지라면 고층 오션뷰는 거래회전률 높고 급매 비중 낮음. 반대로 저층은 급매·호가 하락 신호 존재.)

4) 채널별 관점 요약 — 부산 3대 축에 대한 톤(핵심 메시지)

• 월급쟁이부자들TV: 실거주·분할매수 추천 — 해운대·수영 핵심지는 ‘분할매수’ 적기.
• 신사임당: 자금배분 관점에서는 부산은 포트폴리오 1축으로 유효(레버리지 신중 권장).
• 리치고TV: 실거래·거래량 회복 신호 확인 — 해운대·수영 상층은 이미 반등 신호.
• 한문도TV: 거시·인구구조 리스크 경고 — 지방 중소도시는 구조적 하방. 해운대·수영·남구는 방어력 존재.
• 머니인사이드: 데이터상 실거래 체감 ↑ — 특히 신축·주상복합 거래 활발.
• 빠숑: 입지·생활권 디테일 강조 — 해운대 특정 블록(역세권 vs 해변정면) 차별화 필요.
• 부읽남: 현장체감(중개소 반응) — 중층 이하 공사·가림 민감.
• 고대장·쉬운부동산: 분양가·공급사이클 분석 — 2026~27 분양·착공 스케줄은 지역별 시세에 즉시 반영.
• 이춘란류: 보수적 관점 — 장기 보유·실거주 권장(특히 고령화 리스크 고려).

5) 구체적 투자 시그널 (해운대·남구·수영 공통)

• 매수 시그널:
  1. 동일 단지(동·라인) 최근 3개월 거래량 증가 + 급매 비중 감소
  2. 전세가율 안정(지역 평균 ≥ 72%) + 호가 하락 멈춤
  3. 금리 하향 시그널(한국은행 코멘트) 확인 후 1~6개월 내
• 매도/대기 시그널:
  1. 인접 대형 착공(건축허가 완료) -> 저층 조망 위험 확인
  2. 해당 단지 급매 비중 급증(예: 20% 이상)
  3. 정책 리스크(지방세·대출규제 재도입) 발생 시

6) 권장 포트폴리오(보수적 · 균형 · 적극형)

• 보수적(실거주 우선)
  • 목표: 안전·거주성 — 2~3년 보유
  • 추천: 해운대·수영 중 고층(25층↑) 정남/정동향, 학군·편의시설 근접 단지
• 균형(전세+자본차익)
  • 목표: 전세수익+중기매매차익
  • 추천: 117~131㎡ 중간층(11~25층) + 분할매수 전략
• 공격적(투자성)
  • 목표: 단기차익·리모델링 플립
  • 추천: 재개발 초기단지 지분(남구 일부) + 신축 분양권(검증된 시공사)

7) 지역별 체크포인트(실제 확인용)

• 해운대: 인접 신축(동원·롯데 등) 허가·착공 상태, 층별 조망도(호갱노노 층별 실거래), 관광수요(호텔·리조트 투자 동향)
• 남구: 재개발 구역별 조합 재무, 도시철도 연장(노선) 진행상황, 학군확인
• 수영: 마린시티·광안리 라인별 공급계획, 엘시티·제니스 실거래 추세, 임대수요(레저·관광 수요)

8) 2026년 ~ 2028년 시나리오별 간단 전망

• 낙관 시나리오: 금리 인하 + 공급둔화 → 2027년부터 부산 핵심권(해운대·수영) 강한 재평가 (+8~12% 2년)
• 중립 시나리오: 금리 점진 인하 + 일부 공급 지속 → 2026~2027년 보합~완만 상승 (+3~6%)
• 비관 시나리오: 글로벌 경기 불안·금리 재상승 → 거래 위축·급매 증가 → 저층 취약 단지 조정 (-5~8%)

(리스크 관찰지표: 실거래량, 급매비중, 전세가율 변화, 대형 착공 공시)

9) 즉각 실행 가능한 체크리스트 (현장용)

1. 관심단지: 최근 6개월 동일 평형(층별) 실거래 3건 이상 확인 → 거래량 확보 시 신뢰도↑
2. 호가 vs 실거래 격차(네이버 기준) 확인 → 격차 5% 이내면 시장 반영 정상
3. 급매(호가대비 -10% 이상) 비중 체크(아실) → 1단계 리스크 신호
4. 인접 부지 건축허가 상태 확인(지자체 고시) → 착공/허가 단계별 영향 파악
5. 전세가율(호갱노노)과 월세환산 수익률 계산 → 수익성 검증